Покупка квартири в будинку, що будується, за допомогою цільових облігацій - поки найменше звична для українців формула. Окрім особливостей їх придбання і отримання по ним нерухомості, варто звернути увагу на кредитний рейтинг - він може дещо розповісти про саму компанію-забудовнику.
Цільові облігації - це.
Цільові облігації (ЦО) - це цінні папери, які випускає(емітує) забудовник (емітент, позичальник) для того, щоб привернути нафінансированіє будівництва гроша приватних осіб. З введенням їх вобращеніє з 2006 року будівельний ринок і його учасники пріобреліелементи фондового ринку.
Як відомо, основною перевагою облігаційних схем являєтсятщательная перевірка забудовника Держкомісією по цінних паперах іфондовому ринку. В той же час контроль самого будівництва івиполненія зобов'язань по ЦО вже не відноситься до її повноважень.
ЦО, як правило, мають термін звернення, зіставний із заявленниміпланамі по будівництву об'єкту, а після закінчення цього періодазастройщик зобов'язаний в строк до року (період погашення) надати за ніхимущество - тобто нову квартиру. Якщо облігації не пред'явлені вчасно, то право на їх погашення буде втрачено. Крім того, якщо компаніяразорітся або зникне, розмір відповідальності перед покупцями будетогранічен лише її статутним фондом.
Оцінка кредитоспроможності забудовника
За даними компанії Київ Жілье-інвест, сьогодні максимальне числопредложеній в новобудовах Києва доводиться на фонди фінансированіястроїтельства (ФФС), причому з них третина будинків зводиться ХК Київміськбуд. В той же час серед забудовників в столиці наїбольшейпопулярностью користуються саме ЦО - з 81-го оператора їх эмитировали41-ин (31 компанія працює через ФФС, крім того, ще 12, чиї об'ектиначалі реалізовуватися ще до 2006 року, - по різний родадоговорам).
Згідно законодавству, випуск ЦО супроводжується оцінкою егокредітоспособності і привласненням відповідного кредитного рейтингу, по якому покупець побічно може судити, які його шанси в ітогедождаться майбутнього житла.
Привласнювати рейтинги за національною шкалою в Україні уполномоченисегодня чотири агентства: перше національне - «Кредит-Рейтинг (с2001 р.) », а також міжнародні - Moody’s, Fitch (з 2006 р.) иStandard & Poor’s (з 2005-го). Проте, як показує практика, іноземні компанії за роботи за оцінкою кредітоспособностізастройщиков поки не беруться.
Як пояснила начальник сектора відділу рейтингів АПК і сферифінансового будівництва агентства Кредит-Рейтинг Олена Кучерява, привласнення рейтингу передбачає дослідження зовнішньої средидеятельності забудовника - ринкової ситуації, попиту, споживачів, конкурентів. Аналізується також середовище внутрішня, в частности,финансово-хозяйственные показники, ефективність управлінського іфінансового менеджменту, боргове навантаження, ризики діяльності іспособность їх мінімізувати.
Важливі також результати анализаинвестиционно-будівельної діяльності компанії (наявність досвіду, своєчасність і якість реалізації проектів), а також возможностьполученія фінансовою і іншої підтримки з боку партнерів похолдінгу або групи компаній.
.
Про що говорить рейтинг
Рейтинги цінних паперів мають два основні рівні - інвестиційний, який свідчить про високий ступінь надійності кредітнихобязательств, і спекулятивний. Наприклад, найвищий рейтинг uaAAAговорит про те, що забудовник володіє виключно високойкредітоспособностью в порівнянні з іншими украинскимикомпаниями-позичальниками. Такий показник, згідно даним, размещеннимна сайті агентства Кредит-Рейтинг, мають ЦО тільки одній строїтельнойкомпанії - ТОВ ЕКСЬКО ПЛЮС.
В той же час, інвестиційний рейтинг uaBBB, хоч і характерізуєтсявисокой кредитоспроможністю, проте її рівень сильно залежить отвліянія несприятливих комерційних, фінансових і економічеськіхусловій. Таких об'єктів в країні, за підрахунками агентства«Кредит-Рейтинг», всього десять, серед яких новостройкипрєїмущественно в Києві.
Найбільша частка пропозицій об'єктів інвестування через Цопріходітся на рейтинг спекулятивного рівня uaВ (за даними аналітіковкомпанії Київ Жілье-інвест, в столиці вона складає 51%). Такиезаємщики характеризуються низькою кредитоспроможністю, котораязначительно залежить від впливу несприятливих умов.
Олена Кучерява рекомендує інвесторам віддавати перевагу ЦО,которые випускаються компаніями під проекти з високої степеньюстроїтельной готовності. При цьому важливо, щоб забудовник імелдостаточний досвід робіт, не був переобтяжений борговими зобов'язаннями іуже ввів в експлуатацію об'єкти без порушення термінів. Рейтинг ценнихбумаг таких компаній, як правило, відноситься до інвестиційного рівня.
Рейтинги і практика
За словами начальника відділу моніторингу рейтингів ООО«Кредит-Рейтинг» Андрія Куліка, оскільки механізм погашення Цопредусматріваєт передачу квадратних метрів власникам облігацій, погасити їх у випадку, якщо будинок ще не побудований, неможливо. Однакокомпанії не завжди справляються з термінами введення об'єктів в експлуатациюї вимушені шукати виходи з цієї ситуації.
Прагнучи уникнути дефолта (невиконання зобов'язань в чіткий термін вполном об'ємі), деякі з них при не введеному в експлуатацію домепроїзводілі обмін облігацій, термін погашення яких вже наступив, набудущие квадратні метри шляхом укладення додаткових договорів. Пословам Андрія Куліка, легітимність таких дій вимагають юрідічеськойоценки.
В інших випадках була вироблена заміна одних ЦО на інші, імеющиеболєє довгий термін погашення (з правом отримання тих же «квадратів»),или ж на процентні - що дозволяють розраховувати на дохід після іхпогашенія. Основна причина - помилки емітентів на етапі випуску ЦО,когда був узятий дуже маленький інтервал між планованим срокомввода удома в експлуатацію і періодом погашення. Всього рейтінговимагентством минулого року зафіксоване п'ять емітентів, нарушившихзаявленниє терміни погашення із-за затримки здачі своїх новобудов. Всвязі з великою вірогідністю невчасного погашення ЦО, до концатекущего року у бік пониження може бути переглянуто ще до 10кредитных рейтингів.
Андрій Кулік відзначив, що Кредит-Рейтинг регулярно аналізіруєтрезультати звернення і погашення ЦО і результати розміщує на своємсайте, а також в інформаційному бюлетені Credit Rating Monitor.
Для попередження про можливість технічних дефолтов, агентствоввело додаткові характеристики рейтингів спекулятивного уровняшкали, які не тільки оцінюють здатність своєвременногоїсполненія емітентом своїх боргових зобов'язань, але такжехарактерізуют вірогідний максимальний термін затримок.
В той же час, враховуючи «молодість» самого інструменту в Україні, атакже його оцінки, не варто розглядати кредитний рейтинг какедінственний показник ступеня надійності компанії - адже, какизвестно, площина математики не завжди перетинається з областю досвіду.Проте при достатній підготовленості потенційного інвестора етіданниє допоможуть йому зробити правильний вибір.
Олена Кучерява, начальник сектора відділу рейтингів АПК і сферифінансового будівництва ТОВ Кредит-Рейтинг, приводить следующуюстатістіку. У 2007 році агентством було прорейтінговано 102 випуськацельових облігацій загальним номінальним об'ємом 6,9 млрд. грн, емітентамікоторих є 95 українських забудовників. Згідно деклараціям, вказаних в проспектах цих випусків, ці засоби планіруєтсянаправіть на будівництво 91 об'єкту загальною корисною площею 2 562тыс. кв. м, а 1 646 тис. кв. м з них - передати інвесторам пооблігациям.
Згідно проспектам емісій ЦО, в 2008 році до погашення будетпред'явлено 41 випуск (37 забудовників) номінальним об'ємом більш 1,3млрд.
грн (минулого року пред'явлено до погашення облігації номінальнимоб'емом 1,2 млрд. грн).
За підсумками 2007 року 11 компаній погасили Цої передали таким чином їх власникам близько 200 тис. кв. м квартир інежілих приміщень. У 2008 році очікується передача в собственностьпомещенія корисною площею близько 440 тис. кв.м.
0 Відгуків на “Що може розповісти рейтинг цільових облігацій”
Залишити відгук